부동산 중 주택을 담보로 취득하였다가 주택임대차보호법에 의하여 보호 받는 임차인 때문에
채권을 제대로 변제 받지 못하는 사례가 속출하고 있다. 세 차례에 걸친 개정법의 주요내용을
보면 1983. 12. 30.의 1차 개정법에서는 소액임차인의 보증금 최우선변제제도가,
1989. 12. 30.의 2차 개정법에서는 확정일자 제도가, 1999. 1. 21의
3차 개정법에서는 임차권등기명령신청제도 등이 각 신설되었다. 위와 같은 목적으로 제정되고
개정되는 과정에서 임차보증금의 보호에 관한 내용이 상당부분 변경되었고, 특히 1989.
12. 30.의 법개정으로 "주택의 인도와 주민등록의 전입신고라는 대항요건과
임대차계약 증서상에 확정일자를 갖춘 임차인은 민사소송법 및 국세징수법에 의한 경매
또는 공매 시 임차주택의 환가 대금에서 후 순위 권리자 기타 채권자보다 우선하여 보증금을
변제 받을 권리가 있도록 규정함으로써 주택을 담보로 취득하는 금융기관으로서는 채권확보에
중대한 영향을 미치고 있는 실정이다. 또 위와 같은 소정의 대항요건을 갖춘 임차인
중 소액임차인에 대하여는 보증금 중 일정액을 담보권자보다 최우선 변제 받도록 되어
있는 동 법을 악용하려는 허위 또는 가장의 임차인이 배당 요구하는 사례가 속출하고
있는 실정이다. 이러한 주택에 대한 담보권자의 대책, 임차인의 권리관계 등 주택임대차에
관한 여러 유형의 사례를 대법원 판례를 예시하여 알아 보고자 한다.
주택임대차보호법
부동산 중 주택을 담보로 취득하였다가 주택임대차보호법에 의하여 보호 받는 임차인 때문에
채권을 제대로 변제 받지 못하는 사례가 속출하고 있다. 세 차례에 걸친 개정법의 주요내용을
보면 1983. 12. 30.의 1차 개정법에서는 소액임차인의 보증금 최우선변제제도가,
1989. 12. 30.의 2차 개정법에서는 확정일자 제도가, 1999. 1. 21의
3차 개정법에서는 임차권등기명령신청제도 등이 각 신설되었다. 위와 같은 목적으로 제정되고
개정되는 과정에서 임차보증금의 보호에 관한 내용이 상당부분 변경되었고, 특히 1989.
12. 30.의 법개정으로 "주택의 인도와 주민등록의 전입신고라는 대항요건과
임대차계약 증서상에 확정일자를 갖춘 임차인은 민사소송법 및 국세징수법에 의한 경매
또는 공매 시 임차주택의 환가 대금에서 후 순위 권리자 기타 채권자보다 우선하여 보증금을
변제 받을 권리가 있도록 규정함으로써 주택을 담보로 취득하는 금융기관으로서는 채권확보에
중대한 영향을 미치고 있는 실정이다. 또 위와 같은 소정의 대항요건을 갖춘 임차인
중 소액임차인에 대하여는 보증금 중 일정액을 담보권자보다 최우선 변제 받도록 되어
있는 동 법을 악용하려는 허위 또는 가장의 임차인이 배당 요구하는 사례가 속출하고
있는 실정이다. 이러한 주택에 대한 담보권자의 대책, 임차인의 권리관계 등 주택임대차에
관한 여러 유형의 사례를 대법원 판례를 예시하여 알아 보고자 한다.
윤완중
[]
[04-06] 
