1. 먼저 부동산경매제도가 변천사를 살펴보면

  부동산경매에 대하여 1990. 1. 13. 개정 공포되고 동년 9. 1.부터 시행된 구 민사소송법이  시행되기 전에는 민사소송법이 규율하는 강제경매와 경매법이 규율하는 임의경매(임의경매는 법전상의 용어가 아니고 담보권의 실행 등을 위한 경매를 강학상 부르는 용어이다)가 있었다. 1990년도에 개정된 구 민사소송법은 경매법을 폐지하고 이를 흡수·통합하여 강제집행편에 담보권의 실행을 위한 경매를 신설하여 규정하였으며, 종전에는 “호가에 의한 경매”가 시행되었으나 1993. 5. 13. 서울지방법원에 입찰제도를 실시하기 시작한 이래 전국의 모든 지방법원에서 입찰제도를 시행해 왔다. 
  2002. 1. 26. 법률 제6627호로 제정되어 2002. 7. 1.부터 시행되고 있는 민사집행법에서는 채무자 등의 제도남용에 의한 민사집행절차의 지연을 방지하고 불량채무자에 대한 철저한 책임추궁을 통하여 효율적이고 신속한 권리구제방안을 마련하고 정의로운 신용사회를 이룩하는 한편 법률용어를 국민정서에 맞도록 순화하고, 통일적이며 일관된 법집행을 위하여 민사집행부분을 민사소송법에서 분리하여 별도의 민사집행법을 제정하였다.
  민사집행법은 경매 또는 입찰을 “매각”이라는 용어로도 쓰는 한편, 미등기 건물중 건축법에 의한 건축신고 또는 건축허가를 마쳤으나 사용승인을 받지 아니하여 보존등기를 마치지 못한 건물에 대하여도 그 실체를 인정하여 부동산집행방법에 의한 강제집행을 가능케 하였고, 기간입찰제도와 1기일 2회 입찰제, 매각대금의 지급기한제도를 도입하고 매각부동산의 인도명령대상을 권원없는 모든 점유자로 확대하였고, 배당요구의 종기를 첫 매각기일 이전으로 앞당기고, 전세권·주택임차권의 소멸여부를 매각기일 이전에 확정할 수 있게 하여 경매참가자들이 매각조건이 확정된 상태에서 경매에 참여할 수 있게 함으로써 법원의 매각부동산도 안전하게 살 수 있다는 인식을 확산시켜 경매제도의 활성화를 도모하고 있다.

 
 독자의 이해를 돕기 위하여 먼저 새로 제정된 민사집행법의 시행에 따른 계속사건의 경과조치규정과 부동산경매절차등에 관한 경과조치규정, 부동산매각절차의 용어변경내용을 간단히 요약 설명하고자 한다.

참고 ☞ 민사집행법 시행에 따른 계속사건에 관한 경과조치(동법 부칙 제2조 참조)
  민사집행법 시행 전에 신청된 집행사건에 관하여는 종전의 규정에 따르며, 민사집행법 시행 당시 종전의 민사집행법에 따라 민사집행법 시행 전에 행한 집행처분 그 밖의 행위는 민사집행법의 적용에 관하여는 민사집행법의 해당 규정에 따라 한 것으로 본다.
또 민사집행법 시행 당시 이미 법원에 계속되거나 집행관이 취급하고 있는 사건의 처리에 관하여 필요한 사항은 대법원규칙으로 정하고 있다.

참고 ☞ 부동산경매절차 등에 관한 경과조치(규칙 부칙 제4조 참조)
  민사집행법 시행 전의 신청에 기초하여 종전의 규정에 따라 강제경매절차 또는 담보권실행을 위한 경매절차를 개시하는 결정을 한 부동산에 대하여 민사집행법 시행 후의 신청에 기초하여 강제경매 또는 담보권실행을 위한 경매개시결정이 이루어진 때는 먼저 개시결정을 한 사건의 처리에 대하여는 종전의 규정을 따르며, 먼저 개시결정을 한 사건의 경매신청이 취하되거나 그 절차가 취소되는 때에는 종전의 규정에 따라 민사집행법 시행 후에 한 집행처분, 그 밖의 행위는 민사집행법 또는 민사집행규칙의 해당 규정에 따른 집행처분, 그 밖의 행위로 본다. 
  민사집행법 시행 전의 신청에 기초하여 종전의 규정에 따라 강제관리개시결정(가압류의 집행으로 이루어진 것도 포함)을 한 부동산에 대하여 민사집행법 시행 후의 신청에 기초하여 강제관리개시결정(가압류의 집행으로 이루어진 것도 포함)이 이루어진 경우에도 위에서 설명한 경매절차에 관한 내용을 준용한다.   

참고 ☞ 부동산등에 대한 경매절차처리지침 (예규 부칙 제2조 참조)
부동산등에 대한 경매절차처리지침(송민 2002-1, 대법원송무예규 제865호, 2002. 7. 1.시행)의 시행으로, 경매절차개선을 위한 사무처리지침(송민 83-5(송민 84-1), 부동산등의경매지침(송민 84-12), 부동산 등에 대한 입찰실시에 관한 처리지침(송민 93-2), 경매·입찰물건명세서의 작성 및 비치시 유의사항(송민 97-9) 및 경락대금 완납 후 소유권이전등기의 촉탁시 유의사항(송민 97-12)을 폐지한다. 다만, 민사집행법 부칙과 민사집행규칙 부칙의 규정에 따라 구 민사소송법과 구 민사소송규칙이 적용되는 집행사건에 대해서는 위 각 예규(송민 93-2 제2조 제1항 제외)를 적용한다.
 
참고☞ 민사집행법과 민사집행규칙의 매각절차용어 변경내용
  경매, 경락 ⇒ 매각       경매(입찰)물건명세서 ⇒ 매각물건명세서
  경매기일 ⇒ 매각기일     최저경매가격 ⇒ 최저매각가격
  경락허가 ⇒매각허가      경매장소 ⇒ 매각장소
  경락인 ⇒ 매수인         경락기일 ⇒ 매각결정기일
  경락대금 ⇒ 매각대금     경매가격 ⇒ 매각가격
  신경매 ⇒ 새 매각        재경매 ⇒ 재매각
  일괄경매 ⇒ 일괄매각     과잉경매 ⇒ 과잉매각

2. 부동산경매절차를 경매신청부터 경매종결까지 진행절차를 간단히 설명드리면,

  부동산경매절차는 채권자의 신청에 의하여 매각목적물을 압류하여 채무자(소유자)의 처분권을 취득하고 이로 인하여 매각한 매득금을 배당하여 신청채권자와 배당요구채권자의 채권의 만족을 주는 집행절차로서, 이러한 절차는 동일한 집행법원이 취급하는 통일적인 절차로서 실시된다.
즉 부동산경매는 집행력 있는 정본(집행권원)을 가진 채권자나 부동산의 물권자가 그 부동산 소재지의 지방법원(또는 지원)에 채무자나 물상보증인 소유 부동산에 대한 경매를 신청함으로써 시작된다. 집행법원은 이에 따라 경매개시결정을 하고, 담당 법원사무관 등은 관할등기소의 등기관에게 경매개시결정에 관한 기입등기를 촉탁한다.
다음에 집행법원은 채무자, 집행채권자 등 당사자에게 경매개시결정을 송달한 다음 직권으로 감정인에게 부동산의 평가를 명령하여 이 가격으로 최저매각가격을 정하고 매각기간과 매각기일 및 매각결정기일과 배당요구의 종기를 정하고 이를 공고, 송달한다.
  민사집행법은 종전의 호가경매와 기일입찰에 더하여 기간입찰을 매각방법의 하나로 신설하고, 집행법원이 이들 매각방법 중 하나를 정하도록 규정하고 있음은 위에서 설명한 바와 같다.(민사집행법 제103조 참조)
호가경매와 기일입찰의 매각기일에는 집행관이 집행보조기관으로서 미리 정해진 장소에서 매각을 실시, 최고가매수신고인과 차순위매수신고인을 정하는데 비하여, 새로 도입된 기간입찰은 특정 매각기일에 특정한 매각장소에서 매각을 실시하는 기일입찰과는 달리, 일정한 입찰기간을 정하여 그 기간 이내에 직접 또는 우편으로 입찰표를 법원의 집행관에게 제출하면, 정해진 매각기일에 개찰을 실시하여 최고가매수신고인을 정하는 방법이며, 민사집행법은 각 매각방법에 따른 구체적인 절차를 민사집행규칙에서 정하도록 하고 있다. 
  매각결정기일에 집행판사는 이해관계인에게 의견을 진술할 기회를 주어 이의가 없거나 이의가 정당하지 아니할 때에는 이에 구애되지 않고 결정으로 매각을 허가한다. 그 뒤 7일 이내에 이해관계인의 즉시항고가 없으면 매각허가결정은 확정된다. 
  매각허가결정이 확정되면 법원은 대금지급기한을 정하여 매수인에게 대금을 낼 것을 명한다. 매수인은 대금지급기한까지 대금을 납부하여야 하고, 대금을 완납한 때에는 매각물건의 소유권을 취득하며, 매수인은 그 때부터 6월 이내에 법원에 대하여 자기가 부담하지 아니하는 부동산 점유자에 대하여 인도명령을 발하여 줄 것을 신청할 수 있다. 또 법원은 대금을 완납한 매수인의 신청에 의하여 등기관에게 소유권이전등기 등을 촉탁한다.
매수인이 대금지급기한까지 매각대금을 지급하지 아니한 경우에, 차순위매수신고인이 있으면 그에게 매각허부결정을 하고 차순위매수신고인이 없는 경우에는 직권으로 재매각을 명한다. 또 매수인은 매각허가결정이 선고된 뒤에는 매각부동산의 관리명령을 신청할 수 있다. 
  매수인이 대금을 완납하면 채권자의 경합이 없거나 그 대금으로써 각 채권자의 채권과 비용을 변제하기에 충분한 때에는 각 채권자에게 지급하고, 각 채권자의 채권과 비용을 변제하기에 부족한 때에는 배당절차에 들어가 배당기일을 지정하여 이해관계인과 배당요구채권자를 소환하고 배당을 실시한다.
배당표는 실체법상의 우선순위에 따라 작성되며, 우선순위가 같은 채권자간에는 평등으로 작성하여 배당기일 3일전부터 채권자 등 이해관계인이 열람할 수 있게 한다.
배당기일에 배당표에 대하여 이의가 없으면 배당표를 확정하여 즉시 배당을 실시한다.
이로서 경매절차는 완결되며 만약 신청채권자가 납부한 예납금의 잔여가 있는 경우에는 이를 신청채권자에게 환부한다.

3. 미등기 건물에 대한 강제집행제도가 신설되었다.
 
(1) 제도도입 배경
       미등기 건물중 건축법에 의한 건축신고 또는 건축허가를 마쳤으나 사용승인을 받지 아니하여 보존등기를 마치지 못한 건물에 대하여 그 실체를 인정하여 건축허가서 또는 건축신고서 등을 첨부하여 미등기건물에 대하여 부동산집행방법에 의한 강제 집행을 가능하게 하였다(민사집행법 제81조 참조)
  
  개정전의 구 민사소송법에서는 미등기 건물은 “즉시 채무자의 명의로 등기할 수 있음을 증명할 서류”를 첨부하지 아니하는 한 부동산집행을 할 수 없고, “등기할 수 없는 토지의 정착물로 독립하여 거래의 객체가 될 수 있는 것”에 해당하지 않아 유체동산집행도 허용되지 아니하여 사실상 강제집행이 불가능하였다.(대법원 1994. 4. 12. 결정 93마1933호 집행에관한이의 참조)
  그러나 민사집행법은 미등기 건물에 대한 경매신청에 관하여 명문으로 규정하고 있다. 동 법은 미등기 건물 중 건축법에 의한 건축신고 또는 건축허가를 마쳤으나 사용승인을 받지 아니하고 보존등기를 마치지 못한 건물에 대하여 그 실체를 인정하여 부동산에 대한 강제집행이 가능하도록 명문화하였다. 다시 말해서 경매대상 부동산이 채무자 소유로 미등기되어 있는 경우에도 즉시 채무자 명의로 등기할 수 있다는 것을 증명하는 서류를 첨부하면 강제경매를 신청할 수 있도록 하고, 그 부동산이 등기되지 아니한 건물인 경우에는 그 건물이 채무자의 소유임을 증명할 서류, 그 건물의 지번·구조·면적을 증명할 서류 및 그 건물에 관한 건축허가 또는 건축신고를 증명할 서류를 첨부하면 된다. 그리고 채권자는 집행력 있는 정본을 제시하고 공적 장부를 주관하는 공공기관에 대하여 위 사항들을 증명하여 줄 것을 청구할 수 있고, 미등기 건물의 지번·구조·면적을 증명하지 못한 때에는, 채권자는 경매신청과 동시에 그 조사를 집행법원에 신청할 수 있고, 이러한 신청이 있는 때에는 법원은 집행관에게 이를 조사하게 하여야 한다.(민사집행법 제81조 제1항 제2호, 제2항, 제3항, 제4항, 규칙 제42조 제1항 참조)

(2) 집행관은 미등기건물에 관한 사항을 조사하여 그 결과를 보고하여야 한다.
 집행관은 미등기 건물의 지번·구조·면적 등을 조사하기 위하여 건물에 출입할 수 있고, 건물에 출입하기 위하여 필요한 때에는 잠긴 문을 여는 등 적절한 처분을 할 수 있으며,  채무자 또는 건물을 점유하는 제3자에게 질문하거나 문서를 제시하도록 요구할 수 있다.(민사집행법 제82조 참조)       
 또 미등기건물의 조사명령을 받은 집행관은 채무자 또는 제3자가 보관하는 관계 자료를 열람·복사하거나 제시하게 할 수 있고, 건물의 지번·구조·면적을 실측하기 위하여 필요한 때에는 감정인, 그 밖에 필요한 사람으로부터 조력을 받을 수 있다. 위와 같은 조사를 위하여 필요한 비용은 집행비용으로 하며, 집행관이 조사를 마친 때에는 그 비용 내역을 바로 집행법원에 신고하여야 한다.(부동산등에 대한 경매절차처리지침 제4조 참조)  

참고☞ 집행관의 미등기건물의 조사보고서 제출
 집행관이 건물을 조사한 때에는 아래 사항을 적은 서면에 건물의 도면과 사진을 붙여 정하여진 기일까지 법원에 제출하여야 한다.(민사집행규칙 제42조 제1항 참조)
 1. 사건의 표시
 2. 조사의 일시·장소와 방법
 3. 건물의 지번·구조·면적
 4. 조사한 건물의 지번·구조·면적이 건축허가 또는 건축신고를 증명하는 서류의       내용과 다른 때에는 그 취지와 구체적인 내역