구 민사소송법은 부동산경매방법은 호가제경매와 입찰제로 할 수 있도록 하고, 집행법원은 매각기일의 공고 전에 직권 또는 이해관계인의 신청에 의하여 경매에 갈음하여 입찰을 명할 수 있도록 규정하였다.(구 민사소송법 제663조 제1항 참조)
  그런데 민사집행법은 부동산의 매각방법을 매각기일에 하는 호가경매, 매각기일에 입찰 및 개찰하게 하는 기일입찰, 그리고 입찰기간 이내에 입찰하게 하여 매각기일에 개찰하는 기간입찰의 세 가지 방법으로 하고, 집행법원은 위 매각방법 중에서 매각방법을 정하도록 규정하고 있다.(민사집행법 제103조 제1항 제2항 참조) 
다시 말해서 민사집행법은 부동산매각방법을 호가경매, 기일입찰, 또는 기간입찰의 세가지 가운데 하나의 매각방법을 집행법원이 정하여 행하도록 규정하고 있다.

한편 대법원 송무예규에서 부동산은 기일입찰의 방법으로 매각하는 것을 원칙으로 정하고 있다.(송민 제2002-1, 대법원송무예규 제865호, 부동산등에 대한 경매절차처리지침 제2조 제1항 참조)

 
2. 매각은 어디에서 하는가?
 매각기일은 법원 안에서 진행하는 것이 원칙이다. 다만 다른 장소에서 매각기일을 실시하려면 집행관은 법원의 허가를 얻어 다른 장소에서 매각기일을 진행할 수 있다.(법 제107조 참조)
 기일입찰의 생명은 입찰표를 개봉하기 전까지는 다른 사람이 알지 못하게 하는 것이므로, 기일입찰의 입찰장소에는 입찰자가 다른 사람이 알지 못하게 입찰표를 기재할 수 있도록 설비를 갖추어야 한다.(민사집행규칙 제61조 제1항 참조)

3. 매각장소에는 매각사건목록과 매각물건명세서를 비치한다,
 집행관은 매각기일에 매각사건목록을 작성하여 매각물건명세서·현황조사보고서 및 평가서의 사본과 함께 사건 단위로 분책하여 경매법정, 그 밖에 매각을 실시하는 장소에 비치 또는 게시하여야 한다.(부동산등에대한경매절차처리지침 제12조 참조)  
 공고된 물건 중 매각기일 전에 경매취하, 정지되거나 매각기일이 변경된 경우에는 별도의 공고 없이 매각에서 제외된다. 따라서 취하, 정지, 변경 여부는 매각기일에 입찰법정 입구에 게시된 매각사건목록을 보고 확인할 수 밖에 없다.
 또 매각물건명세서는 그 사본을 현황조사보고서와 감정평가서의 각 사본 1부와 일괄 편철하여 매각기일(기간입찰의 방법으로 진행하는 경우에는 입찰기간의 개시일) 1주 전까지 사건별·기일별로 구분한 후 경매계 사무실 등에 비치하여 매수희망자가 용이하게 열람할 수 있게 하여야 한다.  

4. 매각장소에는 입찰표와 입찰봉투 등을 비치한다.
 법원 집행과 사무실과 경매법정 등에는 입찰표, 매수신청보증봉투, 입찰봉투, 공동입찰신고서, 공동입찰자목록 양식을 비치하고, 경매법정의 후면에는 기일입찰에서 입찰사항·입찰방법 및 주의사항을 게시하고, 입찰표 기재 장소에는 필요한 사항을 적은 입찰표 견본을 비치하므로(부동산등에대한경매절차처리지침 제13조 제14조 참조), 입찰에 참가하고자 하는 매수희망자는 위 양식에 의하여 입찰에 참가하고, 입찰시 주의사항을 숙지하여 입찰에 참가하도록 하여야 할 것이다.    

5. 매수신청을 할 수 없는 자는 누구인가?
 부동산경매절차에서 다음의 자는 매수신청을 할 수 없다.(집행관법 제15조, 민사집행규칙 제59조 등 참조) 여기서 매수신청을 할 수 없다고 하는 것은 자기 스스로가 매수인이 될 수 없다는 취지이므로, 다른 사람의 대리인으로서 매수신고를 하는 것은 허용된다. 그러나 실질적으로는 채무자 등이 매수하면서 다른 사람을 내세워 매수신고를 하는 것은 매각불허가사유가 된다.(민사집행법 제123조 제2항, 제121조 제3호 참조)  

(1) 채무자
 여기서 말하는 채무자는 집행채무자만을 말하며, 물상보증인이나 연대채무자, 연대보증인 등은 이에 해당되지 않는다. 
 채무자는 부동산을 매수할 수 있는 돈이 있으면 압류채권자에게 채무를 변제하는 것이 옳을 것이고, 만일 변제할 돈이 없는 경우라면 매각대금도 지급하지 못할 가능성이 높다고 보아야 할 뿐만 아니라, 채무자가 매수인이 되면 경매절차에서 만족을 얻지 못한 압류채권자가 같은 집행권원으로 다시 그 부동산을 압류할 수 있게 되어 강제집행절차가 복잡하게 될 우려가 있기 때문이다.  

(2) 매각절차에 관여한 집행관 
  집행관은 집행법원이 정한 매각방법에 따라 매각기일을 진행하며(민사집행법 제112조 참조), 미등기 부동산에 대한 조사(민사집행법 제81조 제4항 참조), 매각조건 변경을 위한 부동산 조사(민사집행법 제111조 제2항 참조) 등 매각절차 전반에 걸쳐 관여하게 되므로, 매각절차에 관여한 집행관의 매수신청을 허용하는 것은 절차상 공정을 침해할 우려가 있기 때문이다.
 한편, 집행관법 제15조 제1항은 집행관 또는 그 친족은 그 집행관 또는 다른 집행관이 경매 또는 매각하는 물건을 매수하지 못하도록 구정하고 있는데, 이 규정의 취지와 동조 제2항의 문언 등에 비추어 보면 이는 집행관이 집행기관인 유체동산의 매각절차에 관한 조항이며, 집행법원이 집행기관인 부동산매각절차에서는 그 조항은 적용되지 않는다고 해석된다.
 
(3) 매각부동산을 평가한 감정인(감정평가법인이 감정인인 때에는 감정평가법인 또는 소속     감정평가사) 
 매각부동산을 평가한 감정인(감정평가법인이 감정인인 때에는 감정평가법인 또는 소속     감정평가사)은 매수신청을 할 수 없다. 매각부동산을 평가한 감정인은 그 부동산의 가치나 실상에 관하여 특별한 정보를 가지고 있을 뿐만 아니라 자신이 그 부동산을 매수하려는 의도를 가지고 있는 때에는 그 부동산에 대한 공정한 평가를 기대하기 어렵기 때문이다.
 한편, 집행관법 제15조 제2항은 민사집행법 제200조의 규정에 의한 감정인 또는 그 친족은 집행관이 경매 또는 매각하는 물건을 매수하지 못하도록 규정하고 있는데, 이 규정 역시 집행관이 집행기관인 유체동산 매각절차에 관하여 적용된다. 

(4) 집행법원의 법관 및 참여사무관 등
 집행법원의 법관과 참여사무관 등은 민사소송법상의 제척·기피조항(민사소송법 제41조 제1호, 제50조 참조)이 유추적용되어 매수신청이 금지된다.

(5) 재매각절차에서 전매수인
 매수인이 대금지급기한까지 대금을 완납하지 아니함으로써 진행하는 재매각절차에서 전의 매수인도 매수신청을 할 수 없다.(민사집행법 제138조 제4항 참조)

(6) 집행관이 매각장소의 질서유지를 위하여 매수신청을 금지한 자(민사집행법 제108조 참조)도 매수가 제한된다.

6. 입찰자는 권리능력과 행위능력이 있어야 하는가?
  입찰자는 권리능력과 행위능력이 있어야 한다. 따라서 행위무능력자는 법정대리인에 의해서만 입찰에 참가할 수 있다. 그리고 입찰부동산이 일정한 자격을 가진 자만이 취득할 수 있는 것인 때에는 그 자격이 있어야 함은 물론이다.(민사집행규칙 제60조 참조)
매각부동산을 취득하는 데 있어 관청의 증명이나 허가를 필요로 하는 경우(예컨대, 농지의 경우 농지법 제6조 내지 제8조에 의한 농지취득자격증명, 어업권의 경우 어업권이전의 인가)에 그 증명이나 허가는 매각결정기일까지 제출하여 이를 보완하면 되므로 입찰시에는 이를 증명할 필요는 없다.  
 따라서 지목이 농지인 경우에는 매각허가결정 전까지 농지취득자격증명(농지법 제8조 제1항)을 제출하도록 하고, 미제출시에는 직권으로 매각불허가결정을 한다.(대법원 1999. 2. 23. 결정 98마2604호 참조) 
농지를 취득하고자 하는 자는 농지의 소재지를 관할하는 시·구·읍·면의 장으로부터 농지취득자격증명을 발급받아야 하고(농지법 제8조 제1항 참조), 농지를 취득한 자가 소유권등기를 신청할 때에는 농지취득자격증명을 붙여야 한다.(동조 제4항 참조)
어업권의 경우 이전인가를 받아야 한다.(수산업법 제18조 제2항 참조)
위와 같은 일정한 자격을 갖추지 못한 자가 매수신청을 하여 최고가매수신고인이 된 경우 법원으로서는 매각불허가결정을 할 수 밖에 없으므로(민사집행법 제121조 제2호), 법원은 법령의 규정에 따라 취득이 제한되는 부동산에 관하여는 매수신청을 할 수 있는 사람을 정하여 자격을 갖춘 사람으로 제한하는 결정을 할 수 있다.(민사집행규칙 제60조 참조)
법원이 이러한 결정을 하면, 법원사무관등은 매수신고를 할 수 있는 자의 자격제한을 매각기일공고에 명시하여야 하고(민사집행규칙 제56조 제2호 참조), 집행관은 매각을 실시함에 있어서 소정의 자격을 가지고 있는자 이외의 자가 매수신고를 하게 하여서는 아니된다.

7. 매각기일의 개시방법은?
  매각기일은 법원이 정한 매각방법에 따라 집행관이 진행하며, 집행관은 매각기일에 매각절차를 개시하기 전에 매각실시 방법의 개요를 설명한다.(부동산등에대한경매절차처리지침 제15조 제1항, 제16조 제1항 참조) 
  다시 말해서 매각기일의 진행은 집행관이 주재한다. 매각기일을 주재하는 집행관은 기일입찰 또는 호가경매의 방법에 의한 매각기일에는 매각물건명세서·현황조사보고서 및 평가서의 사본을 볼 수 있게 하고, 특별한 매각조건이 있는 때에는 이를 고지하며, 법원이 정한 매각방법에 따라 매수가격을 신고하도록 최고함으로써 매각이 시작된다.(민사집행법 제112조 참조)
 민사집행법은 입찰기일에 물건명세서, 현황조사서, 감정평가서의 각 사본을 열람할 수 있게 하는 대신 매각기록 자체의 열람은 업무의 번잡과 기록분실의 위험 등으로 인하여 하지 못하도록 규정하였다.(민사집행법 제105조 제2항 참조)

8. 집행관은 매수신청인의 자격확인 등을 한다.
  집행관은 주민등록증, 그 밖의 신분을 증명하는 서면이나 대리권을 증명하는 서면에 의하여 매수신청인이 본인인지 여부, 행위능력 또는 정당한 대리권이 있는지 여부, 법인이 매수신청하는 때에는 매수신청하는 사람의 자격를 확인함으로써 매수신청인의 자격흠결로 인한 분쟁이 생기지 않도록 하여야 한다. 또 집행관은 채무자와 재매각절차에서 전의 매수인은 매수신청을 할 수 없음을 알린다.(부동산등에대한경매절차처리지침 제17조 참조)

 (1) 대리인에 의한 매수신청
 매수신청은 임의대리인에 의하여서도 할 수 있다. 매수신청은 민사소송법 제87조에서 말하는 재판상의 행위라고 할 수 없으므로 매수신청의 대리인은 변호사가 아니더라도 할 수 있고, 법원의 허가를 얻을 필요도 없다.(대법원 1985. 10. 12. 결정 85마613호 참조)
 대리인은 대리권을 증명하는 서면을 집행관에게 제출하여야 하고(민사집행규칙 제62조 제4항, 제71조, 제72조 제4항), 집행관은 대리인이 매수신청을 하는 때에는 대리권의 유무를 확인한다.
따라서 임의대리인은 위임장을, 법정대리인은 호적등(초)본을 집행관에게 제출하면 되고, 입찰의 경우 대리권의 증명은 본인의 위임장과 인감증명을 입찰표에 첨부하는 방법으로 한다. 
위임장에는 사건번호, 대리인의 이름, 주소, 위임내용과 위임자의 이름·주소를 기재하고 인감도장을 날인한다.
 만약 대리입찰을 하면서 입찰표에 위임장을 첨부하지 아니한 경우에 현장에서 즉시 제출이 가능하면 유효한 것으로 처리하며, 즉시 제출이 불가능하면 무효로 처리한다.
 또 입찰자는 동일 물건에 관하여 다른 입찰자의 대리인이 될 수 없고, 동일인이 2인 이상의 다른 입찰자의 대리인이 될 수 없다. 다만 동일인이 공동입찰자의 대리인이 되는 것은 가능하다. 

(2) 공동입찰신청
① 지분표시 및 공동입찰의 제한 삭제
 여러 사람이 공유 또는 합유를 목적으로 공동하여 입찰신청을 할 수 있다. 공동으로 입찰하는 때에는 입찰표에 각자의 지분을 분명하게 표시하여야 한다.(민사집행규칙 제62조 제5항 참조)
 구 민사소송규칙 제159조의5 제3항은 공동입찰의 경우에는 입찰표를 제출하기 전에 집행관의 허가를 받도록 규정하였고, 부동산 등에 대한 입찰실시에 관한 지침(송민 93-2) 제9조 제1항은 “공동입찰은 친자, 부부 등 친족관계에 있는 자, 입찰목적물의 공동점유·사용자, 1필지의 대지위에 수개의 건물이 있는 경우의 각 건물소유자, 1동의 건물의 수인의 임차인 등과 같이 공동입찰을 허가제로 한 취지에 맞게 담합의 의심이 없는 자들에 대하여만 허가 한다”고 규정함으로써 공동입찰의 허가기준을 제시하였다.
 위와 같이 공동입찰의 허가제로 실시한 것은 공동입찰이 매수희망자 사이의 공정한 경쟁을 방해할 수 있고 입찰의 적정성을 해치는 것을 방지하기 위한 취지였다.
그러나 부동산 가격이 고액화되고 있고 현재의 부동산 거래관행 등에 비추어 볼 때, 부동산의 공동매수는 일반적인 추세라 할 수 있고 매매의 일종으로서의 성질을 가지는 경매절차에서 공동입찰을 막거나 사전에 허가를 받게 할 필요성도 그리 크지 않을 뿐만 아니라, 오히려 입찰표의 제출 전에 미리 집행관의 공동입찰허가를 받도록 하는 것은 경매의 대중화 현상을 저해하는 요인이 될 뿐 아니라 입찰의 비밀을 사전에 누설시킬 위험도 있다할 것이다.    이에 따라 민사집행법상의 공동입찰은 위 구 민사소송규칙과 같은 “집행관의 사전허가”나 입찰자 상호간의 관계기재“와 같은 제한을 없앴다.
다만 공동으로 입찰하고자 할 때에는 입찰표에 각자의 지분을 분명하게 표시하도록 함으로써 그 권리관계를 명확히 하도록 하고 있다.
만약 공동입찰을 하면서 입찰표에 각자의 지분을 표시하지 않은 경우 입찰을 무효로 처리하여야 한다는 견해도 있지만, 실무에서는 이러한 경우 평등한 비율로 취득(민법 제262조 제2항 참조)하는 것으로 취급하고 있다.
 또 공동입찰의 형식을 빌어 부당하게 담합행위를 한 것이 판명된 경우에는 집행관은 매수신청을 하지 못하도록 할 수 있고(민사집행법 제108조 제1호·2호 참조), 매각불허사유가 된다.(민사집행법 제123조 제2항, 제121조 제4호 참조)   
 공동입찰인은 각자 매수할 지분을 정하여 입찰하였더라도 일체로서 그 권리를 취득하고 의무를 부담하는 관계에 있으므로, 그 공동입찰인에 대하여는 일괄하여 매각허가여부를 결정하여야 하고, 공동입찰인 중의 일부에 매각불허가사유가 있으면 전원에 대하여 매각을 불허하여야 한다.(대법원 2001. 7. 16. 결정 2001마1226호 참조)
또 공동입찰인 각자는 입찰보증금 및 매각대금의 지급에 관하여 불가분채무를 부담하고 대금이 전액 지급되지 않으면 전부에 대하여 재매각을 명하게 된다.

 참고☞ 입찰표의 유·무효 처리기준표
      (부동산등에대한경매절차처리지침 참조)
집행관은 제출된 입찰표의 기재에 불비가 있는 경우에 다음과 같은 처리기준에 의하여 입찰표의 유·무효를 판단한다.

번호불  비  사  항처   리   기   준  1입찰날짜를 적지 아니하거나 잘못 적은 경우입찰봉투의 기재에 의하여 그 매각기일의 입찰임을 특정할 수 있으면 개찰에 포함시킨다.  2사건번호를 적지 아니한 경우입찰봉투, 매수신청보증봉투, 위임장 등 첨부서류의 기재에 의하여 사건번호를 특정할 수 있으면 개찰에 포함시킨다.   3물건번호를 적지 아니한 경우개찰에서 제외한다.
다만, 물건의 지번·건물의 호수 등을 적거나 입찰봉투에 기재가 있어 매수신청 목적물을 특정할 수 있으면 개찰에 포함시킨다.  4입찰자 본인 또는 대리인의 이름을 적지 아니한 경우개찰에서 제외한다.
다만, 고무인·인장 등이 선명하여 용이하게 판독할 수 있거나 대리인의 이름만 기재되어 있으나 위임장·인감증명서에 본인의 기재가 있는 경우에는 개찰에 포함시킨다.   5입찰자 본인과 대리인의 주소·이름이 함께 적혀있지만(이름 아래 날인이 있는 경우 포함) 위임장이 붙어 있지 아니한 경우본인의 입찰로서 개찰에 포함시킨다.  6입찰자 본인의 주소·이름이 적혀 있고 위임장이 붙어 있지만, 대리인의 주소·이름이 적혀 있지 아니한 경우본인의 입찰로서 개찰에 포함시킨다.  7위임장이 붙어있고 대리인의 주소·이름이 적혀 있으나 입찰자 본인의 주소·이름이 적혀 있지 아니한 경우위임장 기재로 보아 본인의 주소·이름을 특정할 수 있으면 개찰에 포함시킨다.  8입찰자 본인 또는 대리인의 주소나 이름이 위임장 기재와 다른 경우이름이 다른 경우에는 개찰에서 제외한다.
이름이 같고 주소만 다른 경우에는 개찰에 포함시킨다.  9입찰자가 법인인 경우 대표자의 이름을 적지 아니한 경우(날인만 있는 경우도 포함)개찰에서 제외한다.
다만, 법인등기부등본으로 그 자리에서 자격을 확인할 수 있거나, 고무인·인장 등이 선명하여 용이하게 판독할 수 있는 경우에는 개찰에 포함시킨다.  10입찰가격의 기재를 정정한 경우정정인 날인 여부를 불문하고 개찰에서 제외한다.  11입찰가격의 기재가 불분명한 경우
(예, 5와 8, 7과 9, 0과 6 등)개찰에서 제외한다. 다만, 보증금액의 기재가 명확하고 그에 따라 입찰가격을 특정할 수 있을 때에는 개찰에 포함시킨다.  12매수신청보증을 적지 아니하거나, 기재된 매수신청보증이 정하여진 매수신청보증과 다른 경우보증금봉투에 의하여 정하여진 매수신청보증 이상의 보증 제공이 확인되는 경우에는 개찰에 포함시킨다.  13보증금액을 정정하고 정정인이 없는 경우  14하나의 물건에 대하여 같은 사람이 여러 장의 입찰표를 제출한 경우입찰표 모두를 개찰에서 제외한다.  15위임장은 붙어 있으나 위임장이 사문서로서 인감증명서가 붙어 있지 아니하거나, 위임장과 인감증명서의 인영이 틀린 경우최고가매수신고인 결정 전까지 인감증명서를 제출하거나 그 밖에 이에 준하는 확실한 방법으로 위임장의 진정성립을 증명한 때에는 그 입찰자를 최고가매수신고인(차순위매수신고인)으로 결정할 수 있다.

다음 호에서는 입찰하는 절차와 방법, 입찰표의 기재사항과 제출방법, 매수신청 보증방법,최고가 매수신고인 및 차순위매수신고인의 결정, 공유자의 우선매수신청, 매각기일의 종결절차 등에 관하여 알아보고자 한다.